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疫情之下房企眾生相:有人忙上市,有人忙并購

藍鯨財經   |   張學新
2020-03-19 11:31:35

在房地產行業洗牌加劇的時期,一場適者生存的殘酷游戲早已開啟,哪些房企會轟然倒下,哪些房企又能抓住機會脫穎而出呢?

2020年,房地產市場似乎比往年更加艱難。

據人民法院公告網顯示,前兩月,國內的房地產公司破產數量已經超過200家,而去年一整年發布破產文書的房企為500家左右。

受新冠肺炎疫情的影響,房企銷售回款面臨著巨大挑戰。資金承壓下,金輝、鵬潤控股等房企,紛紛選擇奔赴港交所上市,通過稀釋股權來換取發展資金。

然而,并非所有房企都能拿到港交所的“門票”。對于融資不暢且數量眾多的中小房企而言,出讓股權或項目,似乎是他們為數不多的出路。

在業內人士看來,疫情給行業整合創造了機會。相較于2019年,今年的房地產行業收并購潮流或更加猛烈。

金輝集團轉戰港交所

在上交所苦等4年無望后,金輝集團將目光投向了香港。

近日有消息稱,金輝集團已與投行密切接觸,計劃于2020年在港交所主板上市,預計募資規模至少為5億美元。對此,金輝集團向藍鯨房產予以了確認,但具體募資金額尚未確定。

據悉,金輝集團是TOP50里,少數未能上市的房企之一。2016年,金輝集團曾向上交所遞交招股書。不過,招股書的審核狀態在2017年變更為“已反饋”后,便再無更新。如今,金輝集團又一次將上市事宜提上了議程。

與香港資本市場相比,A股市場交易相對活躍,能夠給企業帶來更多的附加利益。不過受政策影響,近年來很少有房企回A成功。

在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來,疫情導致房企資金鏈承壓。對于高周轉、高杠桿與高負債的房企而言,轉赴市盈率較低的港交所上市,開辟新的融資渠道,或是不得已而為之。

據金輝集團債券募集報告顯示,2019年6月30日,公司一年內到期的非流動負債余額為141.81億元,而現金及現金等價物為134.8億元,確實存在一定短期償債壓力。

金輝集團不是個例。據了解,早在疫情陰云籠罩下的2月,來自河北的小房企鵬潤控股便已提交招股書,走在了金輝的前面。再加上去年提交招股書的海倫堡等企業,目前在港交所等待IPO的房企已達到7家。

柏文喜判斷,2020年或有更多的房企選擇赴港“躍龍門”。受疫情影響,如今融資環境雖然出現松動,但公司債、銀行信貸等相對廉價的融資渠道依舊在向規模房企傾斜。中小房企融資難、融資貴的困境仍然未能改變,而上市可以拓展企業的融資渠道。在業內人士看來,有時候多一條融資渠道,或許就意味著企業多活幾年。

事實上,內地房企赴港上市潮的現象曾多次發生。其中,最受關注的階段莫過于2007年和2009年。彼時,碧桂園(HK.00207)、恒大(HK.03333)、龍湖(HK.00960)、中國金茂(HK.00817)等12家房企,均在那兩年叩開了資本市場的大門,并頗受投資者青睞。

然而,隨著房地產行業逐漸走出“黃金時代”,近兩年房企奔赴港交所募集資金,早已不復當年的風光,遭遇破發和低估值已是常態。以弘陽地產(HK.01996)為例,當時為吸引投資者關注,公司不得不以“折價上市”的方式來獲取資金。如今兩年過去了,弘陽地產市值仍未回到上市時的水平。

不過,即便是“流血上市”,對于很多負重前行的中小房企而言,依舊是“難以企及的彼岸”。

大中房企迎收并購機遇?

事實上,面對著資金上的壓力,更多中小企業選擇了出售股權或項目。

2020年伊始,房企正常的銷售節奏被打亂,現金流遇到著巨大的考驗。疫情沖擊下,近期的收并購標的是否會突然增多呢?

對此,某閩系房企高管向藍鯨房產指出,近期收購標的確實有所增加,只是質量較差,公司還需要觀察。而總部位于上海的某TOP10房企高管則進一步表示,長期來看,收并購會是一個趨勢,倒不會因為疫情突然大量增多。

話雖如此,但疫情給行業整合帶來了更大的可能。藍鯨房產注意到,嗅覺敏銳地中海(HK.00688)、綠城中國(HK.03900)、龍光地產(HK.03380)等企業,似乎已經在等候“獵物”。

據悉,鐘情于招拍掛的中海地產,近期公開打起了收并購的主意;綠城方面向藍鯨房產介紹稱,基于公司發展需要,一旦市場上出現低價土地或者優質收并購機會,在保證公司現金流安全的前提下,會緊抓時間窗口,積極拓展。龍光地產某高管也向藍鯨房產表達了拓展的意愿。

在業內人士看來,收并購是房企做大規模的利器。融創中國(HK.01918)、世茂房地產(HK.00813)便是其中的佼佼者。2019年,融創銷售額成功突破5000億元,世茂則成為TOP20房企里增速最快的一家。顯然,對于財務穩健、現金流充足的房企而言,2020年或是彎道超車的一個窗口期。

當然,收并購機會的增多,并不意味著房企都有能力和意愿。

在上海中原地產首席分析師盧文曦看來,與招拍掛相比,收并購的過程更復雜,風險更大。作為收購方,需要將債權債務全部搞清楚,有的項目隱性債務可能會超過債權,收購不當可能會導致房企得不償失。他建議,房企還是應根據自身實際情況來決定。

在房地產行業洗牌加劇的時期,一場適者生存的殘酷游戲早已開啟,哪些房企會轟然倒下,哪些房企又能抓住機會脫穎而出呢?相信答案并不遙遠。

網站編輯: 林開浩

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