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世茂并購大案即將上演,“80后”呂翼操刀千億舊改

藍鯨財經   |   張學新
2020-01-14 10:35:35

雖然世茂以“白衣騎士”的姿態飄飄而來,但新平臺的持股情況仍未敲定。在這場世紀大并購中,世茂又如何規避其中存在的問題?依舊值得研究。

世茂集團(以下簡稱“世茂”)與福晟集團的“世紀交易”,似乎才剛剛開始。

1月13日,世茂與福晟發布了新的合作平臺——世茂福晟。世茂集團副主席許世壇透露,未來福晟集團所有的房地產項目均由世茂方面來操盤,并采用“世茂福晟”的新名稱。

雖然世茂以“白衣騎士”的姿態飄飄而來,但新平臺的持股情況仍未敲定。因此,福晟集團的資金問題能否得到徹底解決?在這場世紀大并購中,世茂又如何規避其中存在的問題?依舊值得研究。

世茂“答疑”

面對著數百家媒體和金融機構,世茂方面將這場發布會稱之為“釋疑”。

據此前媒體報道,1月10日,世茂集團和福晟集團進行戰略簽約。世茂、福晟、東方資產形成4:3:3(一說4:4:2)的股權合作模式,涉及福晟集團旗下87個項目。對此,許世壇表示,這種傳言并不準確。他透露,世茂與福晟將在全國范圍內進行房地產開發、建筑施工、物業經營、商業等領域內的合作。

除了地產板塊外,福晟集團旗下的六建集團和福晟物業,均被納入了合作資產包。但最受許世壇關注的,或許還是福晟集團旗下的舊改資源。在短短1小時的發布會上,許世壇曾不下5次提及這一點。

資料顯示,福晟集團在深圳、惠州、鎮江、揚州、鄭州等地擁有的豐富舊改項目及城市更新項目。目前,福晟整體可售資源在1000多億,而舊改的規模則在三四千億。針對于此,世茂福晟專門成立了城市更新平臺。

而舊改是似乎是世茂的短板。世茂擁有10500億元貨值,其中舊改占比不到1成。若將福晟集團的舊改資源納入,世茂集團舊改貨值將得到極大提升。同時,舊改項目多位于深圳等區域,世茂在大灣區的土儲不足的現狀,也得到改變。

而面對著新平臺控股比例及出資額的提問,世茂和福晟雙方均未能明確回復。雖然世茂福晟全面接管了福晟的項目,但世茂出資額是多少?原福晟集團董事長潘偉明在新公司里持股多少?話語權如何?依舊是個疑惑。據悉,世茂的盡調工作仍在持續。

此前,無論是收購粵泰股份(SH.600393)資產包,還是泰禾集團(SZ.000732)資產包,世茂在獲取控股權的同時,原股東方依舊占有一定的股權。而面對著福晟集團這個巨無霸資產包,世茂是否也會如此操作?

在58安居客首席分析師看來,選擇在適當的時機抽身,對于潘偉明而言,或許是件更為穩妥的處理方案,同時并購不代表福晟的大股東或控制人完全出局。而對于并購方而言,可以獲得較低成本的土地儲備,助力其規模的提升。

此外,福晟之前遇到的短期資金流動性問題如何化解,也是市場的一個關注點。許世壇稱,現在需要做的是用長債來置短債換,把貴的融資的錢換成便宜的錢。目前福晟正在做債務重組,世茂會配合金融機構一起做這個事。許世壇還特別強調了品牌輸出能力,他稱,世茂會通過打造高溢價的產品,以期實現項目貨值的提升。

呂翼“出海”

除了“男一”許世壇和“男二”潘偉明,本次發布會上,剛剛升任世茂集團執行董事的呂翼,無疑是另一位關鍵角色。許世壇給了呂翼兩個任務:其一,做好世茂福晟這個平臺;其二,便是經營好大灣區。

天眼查顯示,1月7日,“世茂海峽企業發展(廣東)有限公司”成立,呂翼出任執行董事兼總經理的職位。

據悉,世茂福晟的總裁一職將由呂翼來擔任,他主管的世茂海峽也將成為與福晟合作的主要力量。接下來,世茂海峽會進入全面代管階段,對福晟集團的管理構架進行調整和重建。同時,精簡人員提升效率。據澎湃新聞消息,福晟將裁員近三分之二。

按照許世壇的計劃,世茂福晟2020年的銷售目標是300億元。而世茂福晟是否能夠算到海峽區域的業績呢?許世壇稱,從操盤方面來說,確實可以算進去。他表示,世茂海峽有希望做成全中國最大的區域公司。

事實上,去年世茂集團的大部分收購行為,均是由世茂海峽來推動和完成。2019年,世茂銷售額2600.7億元,其中世茂海峽銷售額900億元,其規模已與一家中型房企相當;而排名第二、第三的浙江公司、蘇滬公司,銷售額尚在300億左右的水平。

藍鯨房產獲悉,2019年被世茂海峽代管的華南區域已被取消,成為繼世茂中南區后,又一家被整合掉的區域公司。2020年1月,世茂集團新成立長三角、粵桂兩家區域公司。據此,世茂旗下共有9個區域。這背后,或體現出許世壇做大區域的發展策略。

早在2018年,世茂集團就推出新的管理架構,即“充分授權+激勵機制”。目前,世茂海峽的拼圖實現了9省29市147盤。不過,由于各個區域事實上存在空間上的重疊,雙方如何避免內耗,同樣值得關注。

如今,世茂和福晟第一階段的整合大戲已落下帷幕。依靠并購實現飛躍的福晟集團,最終沒能擺脫被整合的命運。新晉并購王世茂,又將如何避免重蹈覆轍?

網站編輯: 林開浩

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