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滑雪“氪金黨”:百萬購置“雪區房”,我們不是炒房團

投中網-PropTech研習社   |   銀昕
2019-11-28 18:12:53

“雪區房”成為滑雪“氪金黨”最燒錢的消費升級。

文 | 銀昕

編輯 | 李曉麗

你愿意為自己的愛好,最高花費多少錢%3F

90后炒鞋、買漢服能一口氣用掉幾十萬;00后為抽盲盒限定款,可以慫恿父母出手十幾萬。對于這些,我們已見怪不怪,誰小時候沒點愛好呢?

但為了滑雪方便,就在雪場旁買套“雪區房”的80后你見過么?向來處在消費鄙視鏈底端的80后,一旦為愛好氪起金來,絲毫不會手軟。

豪擲百萬燒“裝備”,去崇禮買套“雪區房”,實現雪場住房自由,滑雪“氪金黨”,一起來了解下?

滑雪“氪金族” :

豪擲百萬“燒”裝備,雪場住房要自由

2013年中國正式向國際奧委會提出京張兩地聯合申奧之后,“去崇禮買套雪區房”在滑雪愛好者圈子(行話稱之為“雪圈”)里成了一句流行語。

對滑雪發燒友來說,除了花大量的真金白銀“燒”雪板、雪鞋、護具和雪服等滑雪裝備外,崇禮“雪區房”成了“不差錢”的雪友們最燒錢的一次消費升級。

擁有幾十年“雪齡”的天津人老張是一枚典型的滑雪“氪金黨”。他在河北張家口崇禮縣城里坐擁兩套“雪區房”。

崇禮,因為天然的氣候優勢,一年中有5個月是雪季,頂配的雪場都會選址這里,又因離北京近,這里成為滑雪族入門之后的朝圣地。

雪齡資深的老張是崇禮常客,他既滑雙板也滑單板,在雪圈兒被稱作“雙修大神”,這意味著他在雪具上的投入通常是“單修大神”的兩倍。

以上個雪季為例,老張在新雪具上的投入又一次輕松過萬,季末他還花了一萬余元購買了崇禮萬龍滑雪場不分平日和周末的全季卡。

與動輒數萬元的頭盔、雪板、雪鞋、護具、季卡相比,老張對滑雪投入最大的裝備就屬崇禮縣城的兩套“雪區房”了,總價二百萬。

 “沒轍,我滑雪的癮實在太大,崇禮有將近半年的雪季,如果每個周末都來租房子或者住賓館,算起來也是一筆不小的花銷,如果能在崇禮有套房,常年駐扎在這兒其實更方便。”

老張稱滑雪運動為“白色鴉片”,他自己中毒至深,沒法“脫癮”了。

北京人小王,10年雪齡,他每年的雪季有4個月,在互聯網大廠工作,癮大的時候,偶爾也會請假去滑雪。

對于滑雪中發生的趣事,小王印象最深的也就是前幾年總在崇禮雪場集體“刮坡”的上海麻將團。最讓小王這樣資深的雪友鬧心的,大概就是滑雪時候碰上初入行的“魚雷”,半路摔倒了躺著路中擋道的,才學會“犁式”就敢上高級道“沖坡”的。

滑了6、7年,2017年小王決定買套“雪區房”。

“忽然有一天”,主修雙板的小王說他買房這事沒有太多深思熟慮,完全是2017年元旦里的一次沖動決策。

一年之后,小王就住進了自己在崇禮的“雪區房”,從此小王再也不用把死沉死沉的裝備從北京馱到雪場,再也不用提前預定酒店房間。

小王說這套房子冬季供暖很足,他常常呼朋引伴地讓北京雪友在他的“雪區房”里休息。

為實現這個“滑雪住房自由”,小王單筆消費幾十萬。

崇禮太舞滑雪小鎮內的商業街

(來源:PropTech研習社)

時間閃回到2015年,房產中介小白,眼中看到的是另外一個故事。

常年駐扎北京的太子滑雪小鎮房產銷售代表小白,是土生土長的崇禮人。

“我印象中的崇禮還是多年前那個特別小的鎮子,但從申奧成功開始,大量市政工程上馬,開發商也紛紛進入,不停的樓盤開發和道路建設把當時的小城版圖擴大了不止一倍。”

小白對自己高中時代的崇禮縣城印象頗深。

2013年之前,崇禮只有一條長青路可被稱作商業街,整個縣城絕大部分商店都聚集于此,此外還有一個長途汽車站。

“那時的人們一個月收入如果超過兩千,就算是不低了,包子饅頭等主食都是按毛來賣。”

在小白的記憶中,是申奧成功和京津兩地的滑雪愛好者的到來抬高了當地居民的生活成本,動輒幾塊錢的主食,讓月均收入只有兩千多元的本地居民實難承受。

“不過等雪季結束了雪友都撤了,價格就會降下來,否則沒人買了。”小白說。

在小白的記憶中,從2014年開始來自全國的購房者紛紛駐扎崇禮。

彼時縣城區域內的住宅項目大都幾千元/每平米,其中要數矗立在清水河畔的華府禮尚項目最為亮眼,其單價也未超過萬元,“那時候并沒有雪場周圍如此多以小鎮形式運營的公寓。”小白說。

改變崇禮縣城樣貌的節點有三個:申奧成功,太子城高鐵站投運,冬奧會舉辦。

第一個節點,申奧成功后崇禮房價從幾千元漲至上萬元;第二個節點將在2019年底發生,太子城高鐵站通車。

其實,早在2015年冬奧會申奧成功之前,“炒房客”的身影就已出現在崇禮這個國家級貧困縣。

2013年底京張兩地提出聯合申奧,看房團從2014年起比較集中地出現在崇禮,其中不乏對滑雪運動的深度愛好者,也有純以投資為目的的“賭徒”。

老張就是2014年加入了頭幾批看房團大軍,從開始關注崇禮樓市到最終出手買了兩套“雪區房”,老張在兩年多的時間里幾乎逛遍了所有崇禮的住宅類項目以及以“滑雪小鎮”命名的商辦類項目。

但不管是老張,還是小王,他們都不覺得自己的炒房客,如果要在滑雪和房子面前做選擇,無疑,他們一定會把滑雪擺在第一位。那么,崇禮有沒有炒房客?還有誰看中了“雪區房”?“雪區房”還有得炒嗎?

雪區看房客:

我們不是炒房團

“雙修大神”老張在滑雪之余,以向導的身份領著PropTech研習社逛了逛他看過的樓盤。

崇禮目前的房價現狀是,緊鄰云頂、太舞和富龍三座滑雪場周邊的滑雪小鎮基本延續了上雪季末的價格水平:太舞滑雪小鎮均價超過3萬元/每平米,密苑太子滑雪小鎮均價超過2.7萬元/每平米,緊靠崇禮老城區的富龍四季小鎮均價不到2萬元/每平米。

從富龍四季小鎮遠眺崇禮老城區

(來源:PropTech研習社)

“最開始來崇禮看房的時候都是在滑雪之余,我沒有特意為了看房跑過崇禮。但我的癮比較大,來的次數多,對崇禮很熟悉。”老張剛開始來崇禮看房時,崇禮縣城的版圖面積只有目前的一半。

在老張的帶領下,PropTech研習社最先來到了崇禮縣城清水河畔的一處高層建筑 “華府禮尚”。公開信息顯示該項目于2007年開盤,但在老張口中,正式開工建設已是2010年之后了。

“這幾幢建筑在當時的崇禮,甚至現在的崇禮都是地標性的。”老張說,他第一次前往崇禮時,在環京津高速公路上首先映入眼簾的就是華府禮尚。

2014年,老張成了這里的業主之一,彼時離國際奧委會宣布2022年冬奧會舉辦城市還有不到一年的時間。

“當時我手上有幾十萬閑錢,華府禮尚賣不到一萬元/每平米,我就付了全款買了。”談起對這套90平米的兩居室的購買,老張并無太多遺憾,作為深度滑雪愛好者,他購買華府禮尚首先考慮的是自住。

“從這里出發去萬龍滑雪場是很方便的。”老張是萬龍雪場的通滑季卡購買者,對萬龍雪場的雪質和雪道規劃非常認可。

華府禮尚項目外景

(來源:PropTech研習社)

一年后,京張聯合申奧成功,老張手中的這套 “雪區房”單價很快就突破了一萬元/每平米。

老張嘗到了甜頭,于是決定繼續投資,這一次目的很明確,不打算自住。他看上了緊鄰崇禮老城,就在富龍滑雪場腳下的富龍四季小鎮。

“2016年底我買富龍的時候單價已經逼近兩萬元,一期項目中的戶型剩余的也不多了。當時以文旅小鎮形式出現在市面上的還有太舞滑雪小鎮,但它離縣城太遠了,屬于未來的冬奧新城版圖內,往返縣城很不方便。除非特別喜歡滑太舞滑雪場,否則沒人考慮那里。” 

老張買這套房的算盤是,富龍四季小鎮就在離縣城最近的滑雪場腳下,即便不將其賣出,周末短租的需求肯定也不少,至少能獲得可觀的租金收益。

2016年底老張成了富龍四季小鎮某棟公寓樓的業主之一,成了在崇禮擁有兩套“雪區房”的“土豪”。

但是,老張的算盤沒能打響。

2017年3月,一紙限購令讓老張和其他所有在崇禮購買了住宅類產品的“炒房客”如雷灌頂。

崇禮出臺的限購令明確要求,今后非崇禮區本地戶籍居民家庭可購買1套住宅項目,并且需提供自購房之日起前兩年在本地繳納社保的證明。

這一紙限購令意味著,早期的頭幾批“炒房客”今后只能將手中的“雪區房”轉賣給崇禮當地居民,京津兩地的購房者此后再也不能染指崇禮區范圍內70年使用權的住宅類項目。

老張告訴PropTech研習社,限購之后崇禮縣城內的所有住宅類項目就進入“冰封”狀態。

“只能轉賣給崇禮當地居民,基本等于沒人能夠接盤,因為當地人的收入實在是太低了。”

據張家口市統計局公布的2018年度該市城鎮居民收入水平,人均月收入不足2700元,而崇禮區的收入水平還要低于張家口市的平均水平。

華府禮尚用來自住,這個錢花的沒得說,但富龍四季小鎮因限購政策而“砸在手里”,老張有說不盡的遺憾。

老張之前預判富龍四季小鎮的房價能維持在單價兩萬元以上,但落空了。

“一些業主已經在尋求轉讓了,單價只有一萬七八,富龍離老城太近,隨著冬奧新城的太子城高鐵站即將通車,新城的房價處于高位,老城的房子再也漲不上去了。”

老張不愿以單價將近兩萬買入的房子低價賣出,索性選擇了繼續持有。

富龍四季小鎮內的公寓樓

(來源:PropTech研習社)

跟老張相比,小王就沒有這個煩惱,他于2017年初在崇禮老城區內的潤澤苑購得一套“雪區房”,首付30%,其余70%在北京銀行做了按揭。“限購不限購對我沒區別,房子能否升值是買了不止一套房子的‘土豪’才會考慮的事兒。” 

“現在的辦法是找公寓運營商進行托管,至少每個雪季還能賺到一些租金。”老張只能這么善后。

崇禮“雪區房”后勁:

5個月雪季,還是太短

崇禮的“雪區房”生態,從地理位置上看是由“老城”和“新城”組成。不過,“老城”和“新城”是約定俗成的說法。

按照官方的城市規劃,崇禮將分成西灣子、太子城和紅旗營三個組團發展。

它們各自定位不同:

西灣子組團大致范圍與崇禮老城區重合,被定義為“綜合旅游服務區”;

太子城組團被定義為“冬奧新城”,太子城高鐵站坐落在此,周邊有太舞、云頂和萬龍三座大型滑雪場,被定義成“國際冰雪運動圣地”,也是奧運會主賽場和奧運村所在地;

紅旗營組團最為偏僻,被定義為未來的“冰雪裝備制造基地”。

作為“炒房客”中的后進者,小武當下最尷尬的命題是,在西灣子組團(老城)和太子城組團(冬奧新城)之間做何選擇。

西灣子組團交通和餐飲業便利,打車叫外賣都易如反掌;反觀太子城組團,高鐵站的開通以及冬奧核心區的預期當然是明確的。但以崇禮國家貧困縣的社會現實,一場冬奧會是否足夠促發太子城組團本身產生持續的市場活力,以替代老城,真的成為崇禮未來的經濟中心?

“老城區的售樓小哥一直在說,整個崇禮的服務業都可以當作后盾,生活交通都方便得多;太子城組團的售樓小哥一直在對未來‘畫餅’,說高鐵一旦開通就會如何如何,但現狀看上去離藍圖上的差距實在太大,大到我不敢相信。但我知道一些業主已經在降價轉讓了,誰會轉讓自己看好能持續升值的房子呢?”小武對PropTech研習社表達著她的困惑。

時間已經臨近2019年末,影響崇禮房價生態的第二個節點馬上就會到來——高鐵開通。

在太子城高鐵站通車之前,崇禮往返北京的交通并不方便。從北京北郊出發,沿京藏高速到達張家口主市區東側后,走上首都環線高速,抵達崇禮區中心需要超過三個小時。

這段路程在幾何學上并不是最優路線,常被雪友吐槽“太難走”,但已是目前最節省時間的路線。

在2019年底京張高鐵崇禮支線通車后,這種交通狀況將得到改變。

從北京市海淀區清河火車站出發,用時50分鐘即可到太子城站,崇禮將正式進入北京的“一小時交通半徑”。

這意味,臨近高鐵站的太子城組團“雪區房”有希望升值。

即將到來的高鐵區位優勢,正在被不同的房產中介拿來用作銷售話術。 “太舞才是離高鐵站最近的滑雪場,你如果去云頂下面的太子滑雪小鎮的話還得坐個擺渡車。”

崇禮太舞滑雪小鎮內的商業街

(來源:PropTech研習社)

但對于這樣的消息,房產中介高峰并不看好。

高峰從2017-2018雪季開始在崇禮從事公寓托管和運營,此外他還代理著二手房買賣。

幾個雪季以來,他成了“雪區房”圈兒里口碑和影響力都還不錯的一位經紀人,老張“砸手里”的那套富龍四季小鎮的房子就曾交給高峰托管過一段時間。

高峰對PropTech研習社斬釘截鐵地表示,單從租金水平上來說,冬奧新城就不是最佳選擇。“冬奧新城因為高鐵站的存在,價格上一直處于高位。以相似面積的公寓為例,總價是老城的三倍,但能在租金上也租出三倍的價格去么?很顯然不能,那為什么要買?”

高峰表示,冬奧新城截至目前生活成本依舊很高,“打不到車”“叫不到外賣”,所以租不出太好的價格。

但老城就好過嗎?

“我目前已經接到了很多云頂麗苑業主的委托,他們已決定將手中房子轉出了。如果您現在還想買,過了一年后您也會后悔,也會想要低價轉讓的。”高峰所說的云頂麗苑就是太子城組團內的“雪區房”,是云頂滑雪場周邊的配套公寓。

崇禮的“雪區房”還有任何炒作后勁嗎%3F

崇禮申奧成功之后入市的“雪區房”一般有兩個特點:幾乎都是50年產權的商業、辦公項目,冠以“公寓”之名;幾乎都作為大型滑雪場的配套建筑存在,緊鄰太舞、萬龍和云頂三個滑雪場。

開發商夠聰明,利用50年商辦產權直接跳過了崇禮縣城出臺的70年住宅限購政策。公寓作為崇禮“雪區房”生態的補充,開始迅速壯大。

50年產權的公寓,是小白的銷售主場。

小白所服務的滑雪小鎮面向購房人推出的是強制托管政策,即當業主購得房產后需交給開發商強制托管,托管到2023年,托管期間開發商將房源拿去做酒店運營。業主每年只有至多四十天的居住權,如果超過四十天,要按照每天每平米八元錢的價格向開發商交租金。

房價沒有增長空間,那么投資運營有戲嗎%3F

事實是,運營的生意也不好做了。

高峰已經不愿意以一整年為單位托管,寧愿只托管一個雪季,也就是5個月左右。

“崇禮只有雪季才人山人海,雪季一結束馬上恢復成一個安靜的小城。”至于各個雪場一直在打造的夏季項目,高峰表示從短租需求來看,還遠不能與冬季相比。

崇禮“雪區房”,歡迎滑雪“氪金黨”,但不歡迎炒房客。   

網站編輯: 林開浩
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