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城市更新的新一線城市樣本:天津存量資產迎來“抄底”時刻?

投中網-PropTech研習社   |   銀昕
2019-11-27 20:08:42

天津目前在城市更新和存量資產上的機會主要集中在‘抄底’二字。

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文 | 銀昕

在天津的衛津路路東,矗立著一座磚紅色狹長小樓,這里曾是八里臺文化市場,也是曾經的天津流行文化中心。這個位置西臨南開和天大兩座知名學府,南面是天津重要的交通樞紐八里臺立交橋,因為交通方便,周圍年輕人聚集,八里臺文化市場一度是極為火爆的商業地段。

極盛一時的八里臺文化市場被拆后,這座小樓在2012年建成,文化市場的繁華不再,這座小樓從建成起從未被使用過,在空置中度過了六年時光。六年中它一直被四周厚實的院墻隔擋著,從未在街面上露出。

該樓的業主津投置業于2018年將這座小樓進行翻修改造,以“津投廣場”重新示人。圍墻被拆除,小樓露出了街面,外立面是磚紅色。時至今日,這里成了衛津路上租金最貴的辦公建筑之一。

衛津路沿線的財富大廈、嘉利中心和云瑯大廈等寫字樓租金價格在1.5-3.5元每月每平米之間;津投廣場的租金水平在此基礎上提升了50%以上,已經達到了天津甲級寫字樓的水準。

津投廣場外立面

津投廣場舊貌換新顏

津投廣場的業主津投置業是一家典型的天津本地國有企業,與津投置業同屬津投集團的津投資管參與了改造這棟小樓的任務。

津投資管總經理劉小冰在城市更新的行業交流時對業主的工作文化稱贊不已:“這是一家不典型的國企,市場化意識很重,工作節奏也很拼。他們想到拿出一層、二層和地下空間做經營,自己只用第三層,自用的辦公空間非常緊湊和開放,這種包容和開放的經營意識在國企中是很難得的。”

在津投資管參與之時,這棟建筑的外觀是這樣的:外墻真石漆大面積剝離,四周有圍墻包裹,沒有在街道上露出,電力容量不夠,沒有燃氣管道接入。這個小樓的另一個改造難度在于,長達100多米的狹長形狀造成的單一方向的單調感也不容易打破。

這個建筑面積12000平米的改造項目,面對天津存量資產當下的嚴峻局面,“實在”“能用”是津投資管團隊最先想到的策略。“我們將存量資產改造后,面對的也并非是什么增量客戶,其實客戶也是存量的。無非是從別的辦公地點搬到了你這棟樓里而已。”他們聘請了荷蘭設計師團隊參與外立面改建方案,此前十幾個版本的方案設計感都很強,但與衛津路周邊的環境并不相融,最終津投資管決定在設計方案上“做減法”,用簡約的力量與周邊環境相協調調展現城市,以磚紅為主色調的津投廣場隨即誕生。

變身之后的津投廣場選擇了大櫥窗,在外立面占據更大的垂直空間以降低長條形建筑在水平方向上的狹長感。第三層被津投置業自己使用,一層、二層和地下部分引入了聯合辦公納什空間;此前的圍墻被拆除,整座紅磚建筑完整地露出了街面,一層臨街的商業鋪位招徠了麥當勞、星巴克和胭脂酒吧。津投廣場的樓頂被開發成了開心農場,有樓內員工自己種的黃瓜、絲瓜和向日葵。

聯合辦公業態幾乎裝滿了整座津投廣場,劉小冰毫不隱瞞她對這種業態的青睞,她告訴投中網-PropTech研習社,由于此處臨近南開和天大,出于吸引年輕創業群體這一目標客群的目的,聯合辦公這種新經濟形態最符合周邊的商業調性。在具體設計上,津投廣場正門內一條帶有階梯教室的路演大廳將一層與負一層相連,這是納什空間的路演大廳,同時也舉辦過業主的黨課和黨員活動。“業主雖是一家國有企業,但工作文化并不保守,由一層通往負一層的階梯式路演大廳也會被業主使用。”劉小冰說。

天津百年前的聯排別墅變身時尚打卡地

“尾大不掉”的天津存量資產

在整個天津的商辦類存量資產中,津投廣場只是為數不多的亮點之一,市場整體都處在蕭條之中。

“天津目前在城市更新和存量資產上的機會主要集中在‘抄底’二字。”在10月下旬于天津舉行的一場與城市更新有關的論壇上,優鋪里鄰總經理高文利談起當前天津的城市更新所蘊含的機遇時表示,無論是收購機會,租賃機會,還是政府和國企資產的盤活機會,2018-20年都是天津資產價格的低谷,“很多企業的物業為非核心資產重點在盤活,租金可商議得低一些。”高文利說。

從數字中可以更直觀地看出天津存量資產的現狀:戴德梁行的數字顯示,天津目前優質辦公物業存量近240萬平方米,優質商業物業存量超過234萬平方米 ;在存量物業面積較大的前提下,還有很多整棟都空置的樓宇,有竣工不久處于空置狀態的,也有因為其他原因造成后來空置的。

天津目前有30棟左右辦公物業處于整棟空置狀態,20棟左右商業樓宇整棟空置,酒店、社區公建配套等類型樓宇也有100棟左右空置,其中社區公建配套的空置率超過50%有50棟以上。

值得注意的是,還有上百棟極具天津歷史風貌特點的小洋樓式建筑也處于空置之中。

若追溯歷史脈絡,天津其實是中國北方第一座近現代意義上的城市,在全國的地位曾僅次于上海。我國北方的下水道、橋梁公路等城市設施,都起源自天津;與之相比彼時的北平還只能算是“大農村”。

城智更新研究院院長陳方勇告訴投中網-PropTech研習社,天津讓他“又愛又惜”:“天津本身有太多好的東西:良好的制造業基礎以及緊鄰北京的區位優勢;但由于思想觀念過于守舊導致市場本身活力一直不足,由于“虹吸”現象,一流的人才、資源和企業統統前往北京,天津長久以來給人們“被欺負”的印象。”

但在北京疏散非首都職能和控制人口規模之際,陳方勇覺得天津在所有北方城市中最有希望。“與之相比,雄安新區有可能吸引行政功能進去,但一些產業未必能去。”

如此多閑置或高空置率的存量資產等待盤活,既是困難重重的至暗時刻,也是城市更新者以較低成本入局,盤活舊資產的巨大機遇所在。

俯瞰天津五大道

城市更新又一例

白方盒子變身新商業中心

五大道是天津著名的小洋樓聚集區,此區域內的五條道路布滿了民國時期的名人舊居。在五大道區域的邊沿,九龍路與廣東路交口處一座形有似白色方盒子的建筑,是天津安居工程辦公室的一處資產,此前作為世紀聯華商業體存在。

從21世紀初建成開始,這座三層樓高的白方盒子一直被大賣場業態占據了二層和三層,一層則以低端服飾零售攤位和小型餐飲為主。隨著消費升級的趨勢和在線零售業的發展,大賣場于2016年從白方盒子中撤出,一層的各類低端服飾鋪位也變得無人問津,這座建筑在空置之余還成為臟亂差的城市衛生死角。

天津萬科從業主手中接過了白方盒子的改造和運營任務,2019年5月,改造后的白方盒子以“萬科廣場人民公園項目”重新示人。

時至今日,萬科廣場6.5元每月每平米的平均租金,在天津社區型商業中心中已屬中高位,接近恒隆廣場及濱江道步行街等核心商業區的價格。

天津萬科廣場人民公園項目效果圖

天津萬科商業市場部某負責人告訴投中網-PropTech研習社,萬科廣場目前已經滿租,當前有10%-20%的鋪位正在換租中。該人士表示,依照萬科內部的要求,根據目前的出租率和租金水平推算,萬科廣場有望在六到七年內完全收回成本。

天津萬科新聞發言人趙彤告訴投中網-PropTech研習社,作為出資方,萬科在接手這個項目之后的改造思路是承襲這座白方盒子南北兩側完全不同的城市肌理。白方盒子以北是五大道著名歷史街區,道路規劃整齊且整潔,大量歷史風貌建筑聚集,而南側則是城市快速擴張過程中形成的雜亂街區,道路雜亂無章且設計感極低。白方盒子可以被看做夾在兩種城市肌理之間,由老城向新城地帶過渡的復興場地。

改造后的白方盒子東側外立面的原始形態不變,西側立面則將之前的一整面白色外墻改為部分保留原來的白色金屬板材料,另一部分區域改為透明玻璃和銅色金屬板,改造后西側立面不再是單一的白色。

在建筑細部上,為了與五大道小洋樓景觀協調,萬科廣場參照了五大道街區洋樓群的小尺度建筑單元,把小洋樓建筑群中常見的尖拱造型“復制”到了白方盒子西側和南側的外立面上。

在室內空間的改造上,此前白方盒子的內部空曠的完整空間被打散,以多個小面積的建筑單元代替,增加了廊橋設計,采用陽光中庭的手法,還在三層墊起了一個帶天窗的小中庭,留給該位置上的言幾又書店使用。“言幾又”書店所在一側的玻璃正對不遠處的人民公園,正好滿足書店業態對人文氛圍的要求。

趙彤告訴投中網-PropTech研習社,三層的小中庭位置為“言幾又”書店這一網紅品牌專門預留,“可以說是為書店‘量身定制’的。”

投中網-PropTech研習社了解到,讓萬科廣場在原本三層的高度上再墊起一層,這種待遇除“言幾又”書店外,還有另一個網紅店:“北李媽媽菜”可以享受。

除空間改造外,招徠哪些商鋪也決定了變身為萬科廣場之后的白方盒子能否在消費升級的背景下引來足夠的客源。趙彤告訴投中網-PropTech研習社,萬科廣場在招商階段并不采取“誰錢多招誰來”的策略,而是有自己的業態配比控制。

“在引入網紅店方面萬科也有自己的考慮,在網紅店門外設置了很多吉祥物,這是專門請藝術家來設計的。我們還采用了彩色樓梯,滿足年輕人對消費體驗的需要,我們認為現在年輕人來消費不僅是打卡那么簡單,而是需要多種多樣的體驗。”趙彤說。

在變身之后白方盒子的商鋪名單上,星巴克咖啡、言幾又書店、牛角村、尚漁味、土大力等網紅零售業態在列,此前大賣場和低端服飾批發及小型餐飲不復存在。上述人士告訴投中網-PropTech研習社,“北李媽媽菜”及“言幾又”書店等網紅品牌雖不是首次進津,但萬科廣場是這些品牌在津進入社區型商業中心的首站。

萬科與白方盒子的業主的合作方式并非業內常見的業主與租客的關系,而是與此前的業主分成。趙彤告訴投中網-PropTech研習社,天津萬科扣除運營和招商所需的人工和能源成本后,剩下的營業收入與天津安居工程辦公室按照一定比例分成。至于具體比例,趙彤沒有透露。

網站編輯: 林開浩
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