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城中村消亡史:當白石洲村民不再「種樓」

投中網   |   銀昕
2019-10-08 19:09:54

城市邊緣人的夢想何處安放?

文 | 銀昕

從地鐵一號線白石洲站的A口出發,沿著沙河街便可走入白石洲的地界,挨家挨戶都布滿了小吃店,美甲店和發廊以及便利超市,最“高大上”的位置要數地標性建筑江南百貨。

在樓與樓之間狹窄的縫隙內是各種搭在室外的管線,以電話線和電線為主。這0.6平方公里的面積內最多時涌入了15萬住戶,百花齊放的低端服務業使人們的基本生活需求的滿足沒有任何障礙。

2019年6月底,白石洲城市更新項目正式開始騰退租戶,在為期兩個月的時間內,“深漂”們將全部撤離這個緊鄰深南大道和地鐵一號線的“城中村”。

白石洲一度化身為“城市邊緣人”身處國際化大都市的棲身之所,如今租戶們將不得不搬離這個生活成本極低的“深漂第一站”。

白石洲城市更新項目一期的范圍以深南大道為界,包括路南緊鄰世界之窗和深圳灣公園的白石洲村和路北的塘頭、新塘、上白石和下白石共五個自然村。

這0.6平方公里的土地上目前已經布滿了被當地人稱為“握手樓”的建筑。握手樓,即在相鄰的兩座樓中,人們只要推開窗便可以和對面同層的人們握手,其居住空間擁擠,但生活方便,成本低廉。

1

當村民們不再“種樓”

在全國范圍內,類似于白石洲項目的城中村數不勝數,白石洲之所以令人關注,是由于其背后的歷史遺留問題。

白石洲所處的位置在1959年由于邊防需要,成立了沙河農場,即后來沙河五村名字的由來。

1992年中共十四大確立社會主義市場經濟體制,深圳特區推行農村城市化,各村成立股份公司,農民紛紛入股。以同處深圳市的寶安區為例,截至2004年底,全區127個村委會全部改為社區居委會,507個農村集體經濟組織全部完成股份制改造。

與之相比,沙河五村的村民只得到非農戶口,直到21世紀初其他政策一直沒有兌現:沒有成立股份公司、沒有確權村民宅基地、沒有返還集體經濟發展用地。

村民們失去土地后無法耕作,但卻可以在宅基地上“種樓”。隨著租客越來越多,2000年前后村里的違建樓也越蓋越高。在法理上這些“握手樓”肯定屬于違建,也有相關單位前來檢查,村民拆掉幾層樓的情況。但因歷史欠賬,最終的博弈結果是,樓越蓋越高。

從2003年到2007年白石洲村民一直在層層上訪,訴求很簡單:要回屬于自己的土地。

隨著白石洲附近地區的徹底城市化,這個橫跨深南大道的城中村已與周邊環境越來越不協調,路南緊挨著白石洲村的是世界之窗,周圍還有南山科技園和華僑城,都是鱗次櫛比的都市風景,白石洲則還靜靜地停留在上個世紀。

深圳城中村白石洲

寶安區在2004年內就已基本完成的任務,位于南山區的白石洲終于在進入千禧年后的第七個年頭迎來了一絲希望。

深圳市白石洲投資發展股份有限公司在2006年正式成立,以沙河五村2075位原村民為股東。2009年底,沙河五村片區的14.69萬平方米工業用地中的8.16萬平方米劃歸南山區政府所有,南山區政府隨即決定將相關土地及資產交由白石洲投資發展股份有限公司管理和收益。

2014年7月,白石洲被批準列入深圳市當年城市更新單元計劃。

2017年6月,深圳市規劃國土委南山管理局就發布《關于南山區沙河街道沙河五村城市更新單元規劃(草案)》之后,詳細的,白石洲舊改項目規劃細節才大白于天下。

規劃(草案)顯示,白石洲舊改項目位于南山區沙河街道沙河五村片區。該項目更新單元用地面積480148.0平方米,拆除用地面積459542.1平方米,開發建設用地面積303793.7平方米,計容積率建筑面積為3479550平方米。

另一個值得注意的細節是,目前白石洲項目的申報主體依舊是白石洲投資發展股份有限公司,而該公司尚無房地產開發資質,目前正在與村民進行前期的確權和簽約工作的是一家在港股上市的公司綠景中國,其母公司為綠景集團。

截至2019年4月,一份來自綠景中國內部的文件顯示,目前在深南大道路北四村的超過1500棟樓宇中,已經收回了確權表的超過1200棟,已確權比例已經超過80%。根據深圳市的有關政策,簽約率不達到100%,項目無法正式動工,而根據綠景中國與白石洲投資發展股份有限公司之間的協議,2020年前完成一期項目業主100%簽約,綠景中國才能正式成為白石洲項目的開發主體。

不久前有估值機構曾對白石洲項目做出了超過2000億元的估價,但反觀綠景中國,根據2019年公布的2018年業績,其年收益不超過47億元。這兩個數字之差被形容為“最萌身高差”。

在深漂群體的心中,白石洲有著特殊的位置。

“沒住過白石洲,就不能算是體會過真正的深圳”這一說法普遍在深漂群體中流傳,似乎有些夸張,但“深漂第一站”的確是對白石洲比較客觀的描述。

 如今“深漂第一站”即將消亡,誰來安置這些城市邊緣人?

官方數字顯示,白石洲北區四村(即白石洲項目除白石洲村之外的其余四村)原有居住人口8.3萬,自2019年6月底清租開始以來人口持續減少,截至9月10日,合計減少28731人。城中村一直以來都有“城市腫瘤”的標簽,其在人們印象中通常以與周邊高樓林立的城市風景絲毫不搭的污水橫流、治安較差、居住條件極差而存在。

但“城中村”的存在也自有其原因,城中村是城市邊緣人盡可能地融入城市生活的棲身之所,外來的低收入人群只有在諸如白石洲這個位置中暫居下來,才有可能以較短的交通距離和時間成本來確認其城市人的身份,并與地鐵一號線和其他城市元素做近距離的接觸,否則他們在城市中將居無定所。

白石洲項目的退租對租戶的影響是巨大的,直接影響到“城市邊緣人”能否繼續分攤到公共資源和服務。尤其是在附近公立學校就讀的學齡兒童,雖然周邊學校不在拆遷范圍內,但家庭搬遷意味著生活成本和時間成本的大幅上升。9月1日開學當天,白石洲開通了三趟舊改專線巴士,接送搬遷后住得離學校較遠的學生。但對于租戶而言,大規模拆遷帶來的房租上漲是他們不得不承受的“陣痛”。

2

北京唐家嶺消亡史

全國最著名的城中村,要數毗鄰北京航天城和北京中關村產業園區的唐家嶺地區。

2010年之前,唐家嶺低廉的租金和離周邊科技園區較近的位置優勢吸引了另一批“城市邊緣人”。這些人多數為在周邊工作的低收入白領或大學應屆畢業生。

與現前的白石洲一樣,2010年之前的唐家嶺也密集地分布著“握手樓”,交織在一起的各種管線,低端服務業密集的各類商鋪和菜市場,垃圾遍地污水橫流是人們心中最深的印象。

2010年3月份的唐家嶺街頭

隨著2010年的改造和搬遷,唐家嶺地區的“蟻穴”現在已經被建在集體用地上的公租房小區代替。

在唐家嶺地區原址以北不足一千米的地方,現已是回遷房的唐家嶺新城以及在集體建設用地上蓋建的公租房小區,值得注意的是,就在2017年有關文件鼓勵在集體建設用地上建設租賃住房之時,唐家嶺的公租房小區成了首批試點單位。

所謂的唐家嶺地區由兩個自然村構成:土井村和唐家嶺村。集體用地上建設的公租房小區在唐家嶺地區的試點項目共有4個小區,分別位于唐家嶺村T04、T08地塊和土井村T01、T03地塊,該項目是北京第一批利用集體建設用地建設租賃房試點項目,共提供租賃住房2176套。其中唐家嶺村兩個地塊建設租賃住房1498套,已竣工交付并實現分配入住。

值得注意的是,公租房小區配租的人群有兩類,一類是北京市戶籍的低收入家庭,另一類則是附近產業園區工作的職工,也就是說,此前大量的在周邊工作并棲身于唐家嶺的“蟻族”們,理論上仍是舊貌換新顏之后的唐家嶺所服務的人群。

相較于騰退租戶的白石洲,唐家嶺依舊可以作為“城市邊緣人”的棲居之所。

2010年3月份的唐家嶺街頭

投中網-PropTech研習社從北京市海淀區房管局了解到:

唐家嶺公租房小區的配租標準是北京戶籍3個人以下家庭年收入不超過10萬,4人以上家庭年收入不超過13萬,人均住房使用面積不超過15平方米;

2017年3月唐家嶺T04、T08地塊租賃住房項目就了啟動意向登記工作,面向保障家庭公開搖號配租,租金標準為35元/建筑平方米/月;

為周邊產業園職工配租的情況則是,到2017年11月其已為周邊園區人才提供了22套住房,并將向其分配200余套住宅,面向企業人才的簽約工作中已完成的簽約數量有250余套。

北京市海淀區房管局將所有公租房全部按照市場價租下之后再以市場價配租給符合條件的租戶,唐家嶺地區村民每年底按照入股數得到分紅。

除公租房之外,村民的“資產包”還有在集體建設用地上蓋建的商業和酒店等等,年底村民從整個資產包的收益中拿到分紅。這是唐家嶺村民從集體建設用地上獲得收入的方式。

值得注意的是,與白石洲項目不同,唐家嶺項目因過分受到社會關注,完全由政府主導,并未引入任何市場主體。

截至目前,北京五環內還有康家溝村、郭家場村、龔村、騷子營以及位于中關村北大街的水磨社區等,其中大多數尚未有具體改造方案。

3

摘除“城市腫瘤”的方式不止一種

2019年6月深圳市規劃和自然資源局披露的一份文件引起了外界注意,《關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》稱在城中村改造方面,堅持城中村有機更新,更多采用微改造方式,不急功近利,不大拆大建,對無法消除重大隱患或者完善基礎設施和公共設施的,可綜合運用局部拆建、擴建、加建等多種方式。

2010年之前,全國范圍內實施“微改”的老舊小區和城中村遠遠少于拆除重建的數量,但隨著城市用地的日益緊張,在拆除重建之外,似乎各地政府都在探索以微改為代表的“小拆小建”。

2019年7月1日舉行的國務院政策例行吹風會提出,考慮到地區差異比較大,各省包括區市可以在此基礎上根據實際情況,根據自己所在的城市需求來制定城市或者社區需要改造的內容清單。

隨后便有分析稱,當前以及今后相當長的一段時間,我國很多大城市都要進入以存量為主謀求發展的階段。也就是說,用于開發建設的新增土地將越來越少。這就需要更多地盤活原有土地和房屋資產——其中就包括大量各種類型的住宅和小區。

一位大媽在城市更新區的廢墟上翩翩起舞

與微改相比,大拆大建會使在拆遷補償過程中開發商支付了較高的成本,為獲得更對利潤就必須要去多建房子去賣,整個城市建筑會因此變得非常高聳,不利于控制城市風貌。

微改隨即成為了應對此問題的解決方案。所謂微改,是指有微循環漸進式更新改造、拆除重建式更新改造,以及專項更新改造,比如僅就建筑本體,或室外環境、社區服務設施、道路和綠化、市政管網等進行的單項改造。

以深圳為例,深圳市合一城市更新集團的《2019年城市更新白皮書·城市更新十周年回顧與展望》,截至2018年底,深圳城市更新項目立項747個,取得實施主體的只有191個,實施率約為1/4。低實施率的背后是深圳人多地少造成的高昂的地價和房價。

2019年3月,《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規劃(2019-2025)》印發,指出在2019-2025年內,全市劃定的面積為55平方公里的綜合整治分區內不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃;其中,福田、羅湖和南山三區的綜合整治分區劃定比例不低于 75%。也就是說,微改這一方式今后將越來越多地出現在城中村和老舊小區的改造中。

毫無疑問,微改能最大限度地保持原有的居住者生活方式不變,也能最大限度地為“城市邊緣人”保留其可共享城市資源和文化的棲身之所,“拆了沒地兒住,改了住不起”的尷尬似乎有了出路。

網站編輯: 林開浩
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